Você sabe o que é um contrato de compra e venda? Esse documento legaliza uma negociação imobiliária e deve ser redigido com bastante atenção.
O contrato de compra e venda de imóveis é uma forma de dar segurança para uma transação imobiliária. Ele é o instrumento que garante direitos para o vendedor e o comprador, evitando problemas futuros. Existem alguns requisitos que devem conter um contrato de compra e venda e contar com o apoio de uma imobiliária pode garantir que ele será redigido de maneira segura.
Os negócios imobiliários, normalmente envolvem altas quantias e por isso devem ser resguardados legalmente com bastante cuidado. Para isso, é importante que o documento contenha o máximo de informações sobre o imóvel, as partes envolvidas, as formas de pagamento e a documentação da propriedade, garantindo por exemplo que todas as taxas e impostos do mesmo estão quitadas. Essas e outras informações você encontra neste artigo. Confira!
O que é o contrato de compra e venda de imóveis?
O contrato de compra e venda é o instrumento que garante direitos para o vendedor e o comprador. Ele deve ser consensual, oneroso e bilateral. Esta modalidade de contrato existe sempre que trocamos um bem por dinheiro, e no caso de um contrato de compra e venda de imóveis, estamos tratando das negociações imobiliárias.
O contrato de compra e venda de imóveis possui cláusulas essenciais como o preço da propriedade, a forma de pagamento, além de obrigações e prazos a cumprir. Ele também deve conter as penalidades caso uma das partes não cumpra com suas obrigações.
Cláusulas essenciais em um contrato de compra e venda
A base legal de um contrato de compra e venda de imóveis está no art. 108 do Código Civil que diz:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país”
Assim, neste contrato devem conter o máximo de informações que resguardem ambas as partes envolvidas na transação. Apesar de algumas cláusulas não serem obrigatórias, outras são essenciais para não se ter problemas futuros que podem até invalidá-lo. São elas:
Objeto
O imóvel, sendo o objeto do contrato deve ser descrito de forma a não deixar nenhuma dúvida. Assim, informações como o registro no RGI e na prefeitura devem constar, tal como o número de matrícula, seu endereço e características físicas.
Preço
Aqui é essencial que o valor a ser pago pelo imóvel esteja claro no contrato. Não é possível que exista margem para dúvidas quanto a essa questão. Além disso, também deve conter a forma de pagamento, se haverá sinal, parcelamento e em quais datas essas parcelas serão pagas.
Obrigações e prazos a cumprir
Outra informação essencial em um contrato de compra e venda de imóvel são os prazos e obrigações. É muito comum que um contrato obrigue que o vendedor apresente documentos e certidões relacionadas ao imóvel, mas muitas vezes esquece-se de estipular um prazo para essa apresentação. Assim, sempre deixe claro todas as datas, além das consequências em caso de descumprimento.
Posse
Essa informação é muito importante para que se estabeleça em que momento o comprador tomará posse do imóvel. Será após o sinal? Durante o pagamento? Após a quitação? Tudo isso precisa estar explícito no contrato para que seja possível fazer a entrega das chaves.
Retratação
Essa informação também é muito importante. Alguns imprevistos podem acontecer e em algumas situações as partes podem querer desistir do contrato. Para que ninguém seja lesado, é importante que esteja claro no contrato de compra e venda de imóveis se existe a possibilidade de retratação.
Penalidades
Penalidades em caso de descumprimento das cláusulas também devem constar no contrato. O sinal será perdido? Será aplicado alguma multa? Esse item muitas vezes pode ser esquecido na hora de redigir o contrato e as complicações que sua falta gera podem ser enormes.
Qualificação completa das partes
Este ponto normalmente está presente em todos os contratos de compra e venda de imóveis. Informações como o nome e os dados do vendedor e do comprador, sejam pessoas físicas ou jurídicas, devem constar no documento. Assim, se a transação for feita por pessoas físicas, dados como nome, estado civil, profissão, RG, CPF, e-mail, telefone de contato e endereço são fundamentais.
Para casos em que o contrato é feito entre pessoas jurídicas, é importante que o contrato contenha: nome ou razão social, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ, neste ato representada por… (diretor, sócio…), nos termos do contrato social, (qualificação completa do sócio, diretor…)
Existem diversos modelos de contrato para você se espelhar, mas é interessante que eles sempre sejam alterados de modo a atender melhor as particularidades de cada negociação. Além das cláusulas citadas é possível incluir outros pontos, porém, esses principais pontos podem evitar mais de 90% dos problemas que normalmente surgem nessas transações.
Contrato de compra e venda e Promessa de compra e venda
Um erro muito comum durante um negócio imobiliário é confundir o contrato de compra e venda de imóveis com a promessa de compra e venda. O contrato de promessa de compra e venda e venda é um documento preliminar. Trata-se de um pré-contrato em que as partes envolvidas se comprometem em assinar um contrato definitivo após o fim das negociações.
Para os imóveis, o contrato de promessa de compra e venda é irretratável. Isso dá uma segurança maior à operação. Contudo, isso não significa que não possa haver arrependimentos. Em consenso, qualquer uma das partes pode desistir do negócio desde que exista essa possibilidade prevista no contrato.
O contrato preliminar é vantajoso pois firma um acordo sem necessariamente exigir todas as cláusulas de um contrato definitivo. Ele também pode ser executado diretamente pelas partes interessadas no seu cumprimento.